L'opponibilità della locazione del terzo non proprietario.

La pronuncia oggetto del presente commento esamina l’ipotesi degli effetti della stipula del contratto di locazione da parte del terzo detentore e avente ad oggetto il bene (già o successivamente) pignorato al fine di comprendere se i canoni di locazione, frutto di tale vicenda negoziale, possano essere acquisiti o meno dalla procedura esecutiva.

La problematica non è di poco conto se si considera che in tal caso il locatore (che ha diritto alla riscossione dei canoni) è soggetto estraneo alla procedura esecutiva la quale rischierebbe pertanto di vedersi privata dei frutti civili del bene pignorato cui, a seguito dell’atto di pignoramento, come noto, il creditore procedente ha invero diritto.

Alla luce di ciò è evidente che si ponga un conflitto tra gli interessi del creditore procedente (e dei creditori intervenuti. E quindi in ultima analisi anche dell’aggiudicatario) e quelli del terzo locatore.

D’altronde, è circostanza nota che per la validità del contratto di locazione non occorra che il locatore si identifichi con il proprietario della cosa locata essendo sufficiente che ne abbia la legittima disponibilità secondo un titolo non contrario ad ordine pubblico.

Su tali premesse, quindi, non può dubitarsi della validità del contratto di locazione stipulato dal terzo detentore del bene pignorato (potendosi al più disquisire sulla sua opponibilità alla procedura esecutiva).

Infatti, la Corte di Cassazione Civile, con la pronuncia in commento, per dirimere la questione controversa, parte proprio dalla posizione assunta dalla Giurisprudenza di Legittimità in ordine a situazioni, ancorché differenti, comunque rilevanti anche per il caso di specie.

In effetti, seppur in situazione diversa in quanto in quel caso trattavasi di rapporto di sublocazione (tra il conduttore ed un terzo), già erano intervenute le Sezioni Unite Civili n. 11830/13 che avevano risolto il contrasto giurisprudenziale affermando che tale rapporto di sublocazione è vicenda negoziale del tutto esterna alla procedura esecutiva e pertanto (seppur rimanendo comunque fermo l’obbligo per il conduttore di pagare il canone locatizio al debitore – esecutato) tale ulteriore contratto (quello di sublocazione), da un lato, anche se successivo all’atto di pignoramento, non necessita di alcuna autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione e, dall’altro, i relativi canoni di locazione non possono in alcun modo rientrare tra i frutti civili dell’immobile pignorato ex art. 2912 c.c. (od essere qualificati come tali).

Tale principio di diritto è difatti chiarissimo nell’escludere che gli organi della procedura esecutiva possano in alcun modo acquisire i canoni di locazione relativi a rapporti negoziali stipulati tra soggetti esterni alla procedura esecutiva.

Si pone quindi con ancor più chiarezza la problematicità sottoposta al Supremo Giudice di Legittimità.

La Corte di Cassazione, infatti, partendo da tale presupposto giuridico ormai acquisito, ha quindi individuato conseguenze giuridiche differenti a seconda del grado di validità ed opponibilità del titolo di detenzione vantato dal terzo sul bene e sulla cui base era stato stipulato il contratto locatizio.

Ed è evidente che il contratto di locazione stipulato dal terzo detentore non può in ogni caso esplicare autonoma efficacia nei confronti del creditore procedente (e dei creditori intervenuti) se non riflettendo la stessa opponibilità della situazione giuridica da cui deriva (il titolo di detenzione vantato dal terzo).

Difatti occorre distinguere a seconda che l’occupazione del bene pignorato sia:

1. sine titulo trattandosi quindi di occupazione abusiva;
2. provvista di un titolo esistente e valido (ma non opponibile alla procedura esecutiva, come nel caso di contratto di comodato);
3. provvista di titolo valido, efficace ed opponibile agli organi della procedura esecutiva.

Nelle prime due ipotesi, accomunate dalla non opponibilità del titolo di detenzione del terzo, osserva la Corte di Cassazione, tale detenzione, fondata su un titolo non opponibile, non può che cedere e pertanto il Giudice dell’Esecuzione potrà tranquillamente emettere un ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c. nei suoi confronti e nei confronti degli aventi causa (cfr. anche Cass. Civ., n. 9877/22).

Differente è l’ipotesi individuata come c) e rispetto alla quale il terzo ben può aver concesso in locazione un bene prima del pignoramento e sulla base di un titolo opponibile anche alla procedura esecutiva (alla quale risulta parimenti opponibile il contratto di locazione).

E d’altronde nulla cambierebbe se il contratto di locazione fosse stato stipulato dopo il pignoramento in quanto tale vicenda negoziale non sarebbe comunque in nessun caso sottoposta ai vincoli della procedura (e quindi non necessiterebbe dell’autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione), come affermato dalle Sezioni Unite Civili sopra richiamate.

Il rapporto di locazione posto in essere dal terzo, di fatto, si basa proprio sul titolo di detenzione vantato dal terzo e non può, conseguentemente, realizzare una detenzione più ampia di quella postulata dal titolo del terzo.

Tanto premesso, è in via generale chiaro che il custode (legale o giudiziario) che intenda conseguire la disponibilità materiale del bene pignorato, anche in presenza di un titolo opponibile, potrà agire giudizialmente nelle forme previste dalla normativa processuale (si pensi per esempio all’intimazione di sfratto in caso di morosità del conduttore terzo detentore che abbia dato in sublocazione il bene).

Resta inteso però che di certo non potrà il custode giudiziario acquisire i canoni locatizi spettanti al locatore non domino atteso che quest’ultimo è soggetto esterno alla procedura e tale acquisizione sarebbe possibile solo nell’ipotesi in cui il locatore coincidesse con il debitore esecutato.

Difatti, evidenzia la Suprema Corte, i canoni della locazione stipulata da un soggetto esterno alla procedura non costituiscono frutti civili del bene pignorato in quanto “prodotti in dipendenza di un rapporto - in tesi - non coinvolto dal pignoramento”.

In questo caso, infatti, il terzo detentore (sprovvisto di titolo opponibile), se da un lato ha pieno diritto di acquisire i canoni di locazione, dall’altro ha il dovere di indennizzare gli organi della procedura della “mancata percezione di un'utilità in denaro almeno corrispondente, in applicazione dei principi generali desumibili dalla già citata Cass. n. 9877/2022”.

Tale ragionamento si fonda sul presupposto che il terzo detentore – sprovvisto di un titolo di detenzione ab initio opponibile – seppur soggetto estraneo rispetto alla procedura esecutiva, non possa vantare un diritto di disporre del godimento del bene pignorato percependone in tal modo anche le utilità correlative senza al contempo “corrispondentemente "remunerare" la procedura stessa per l'utilizzo del bene”.

E questo perché – ma è intuitivo - in caso contrario, finirebbe per sottrarsi al vincolo determinato dal pignoramento il valore d’uso del bene pignorato di cui, per il sol fatto della detenzione del terzo, ancorché non opponibile alla procedura, risulterebbero privati il creditore procedente e quelli intervenuti.

Difatti detenzione pacifica non è sinonimo di detenzione opponibile.

Pertanto, quando il terzo vanti un titolo di detenzione non opponibile alla procedura, questi potrà certamente incassare i relativi canoni di locazione, ma al contempo dovrà “versare agli organi della procedura un corrispettivo del godimento del bene di valore almeno pari (ma senza escludere un importo maggiore, se in concreto percepibile) a quello dei canoni che gli spettano”.

Pertanto, così conclude la Corte di Cassazione Civile, Sezione III, nella sentenza n. 8998/23: “In materia di esecuzione forzata, il contratto di locazione di immobile stipulato - prima o dopo il pignoramento del bene - da parte del terzo non proprietario, che lo detenga, è valido tra le parti, ma è opponibile al creditore pignorante, ai creditori intervenuti, al custode giudiziario e all'aggiudicatario negli stessi limiti in cui è loro opponibile il titolo della detenzione vantata dal terzo”.